REIT 소유에 좋은 시기 - 커크 스파노 인터뷰 (23-06-27)

요약

• 브래드 토머스와 커크 스파노는 REIT와 부동산 투자에 대해 이야기합니다.
• 산업용 REIT들은 과소평가되었는가? 그리고 미국 지역 중 어디가 가장 좋아 보일까요?
• STAG Industrial의 일관된 수익과 배당 성장에 대해서.
• VICI와 게임 REIT들에 대해서.

커크 스파노: 안녕하세요, 여러분. 시킹알파의 투자 전문가인 커크 스파노입니다. 오늘은 제가 꽤 오랜 기간 동안 팔로우하고 있는 부동산 전문가인 브래드 토머스를 인터뷰할 것입니다. 그의 시킹알파에서의 서비스는 iREIT on Alpha입니다.

안녕하세요, 브래드, 오늘은 어떠세요?

브래드 토머스: 커크, 너에게서 소식을 듣게 되어 정말 기쁩니다. 그리고 당신과 함께 이 채널에 나올 수 있어 정말 기쁩니다.

KS: 네, 저는 몇 차례의 인터뷰를 진행해 왔고, 당신과 이야기할 기회를 손꼽아 기다리고 있었습니다. 몇 가지 이유로 말입니다. 오랜 기간 동안 여러분의 글을 읽어왔고, 부동산 투자에 약 20년간 종사하였습니다. 다른 대부분의 투자자와는 다소 다른 방식으로 몇 가지 일을 하고 있습니다. 저는 여러 이유로 팔로우하고 있는 REIT 약 12개 정도의 바스켓을 갖고 있지만, 당신의 세계는 아마 그보다 큰 범위일 것입니다.

그래서 여러분의 아이디어를 얻고 싶습니다. 몇 년 동안 부동산 업체, 개발 업체, 사모 투자 기업과 함께 일하고 있으며 투자를 위해 어떤 테제를 가지고 있는지 알고 있습니다. 그러나 그 주체가 신용격자에 한정되어 있기 때문에 많은 사람들이 곁에 있게 됩니다. REIT는 그들을 위한 대안입니다. 그리고 당신은 제가 가진 경험 이상의 경험을 가지고 있습니다. 그래서 당신에게서 30년 동안의 부동산 경험이 무엇을 가르쳤는지 듣고 싶습니다. 제가 한 편의 글에서 보았습니다.

BT: 음, 커크, 이것에 대한 약간의 요약 버전을 제공해 보겠습니다. 사실 제가 그에 대해 책을 쓸 수 있을 만큼의 내용을 가지고 있다고 생각합니다. 그리고 말씀하신 것처럼, 제가 시킹알파에서 좋아하는 그런 글들 중에 그런 기사들이 있는데요. 제가 채워 넣을 수 있는 수많은 교훈들이 많습니다.

그러나 보세요, 제가 REIT 부문에 집중하게 된 이유는 이 모든 교훈과 정말 힘든 시기들 때문입니다. 제가 참여한 사업 파트너십이 해체되었고, 함께 소유한 모든 파트너십과 LLC를 해체하는 것은 매우 어려웠습니다.

그래서 이제는 전문적인 관리와 SEC 보고, 유동성을 갖기를 원하는 것을 명확히 볼 수 있을 것입니다. 왜냐하면 부동산 부문에서 이런 어려운 시기를 겪을 때는(물론, 저는 사설 부문을 얘기하는 것입니다) "나는 팔고 싶고, 나는 이 사업 파트너나 매니저를 이거에서 밀어내고 싶다"라는 버튼이 없습니다.

그래서 정말 어려운, 어려운, 정말 힘들었던 시기를 약 10년 동안 겪어야 했습니다. 그리고 커크, 그 시기가 바로 제가 시킹알파에 참여하게 된 시기였습니다. 우리는 대공황을 벗어나는 중이었고, 제가 이 사업 파트너와 함께 상당히 힘든 시기를 겪었고 이 모든 것을 해체하는 것은 쉽지 않았습니다. 저는 많은 개인적인 보증을 서명했었습니다. 그것은 매우 도전적이었습니다.

그래서 저는 시킹알파에 참여할 수 있어 행복합니다. 그것은 제가 해본 가장 좋은 일 중 하나입니다. 그리고 지금은 나쁜 시기에 대한 글뿐만 아니라, 몇 개의 졸작에 대한 글, 그리고 좋은 거래에 대한 글을 쓸 수 있고, 독자들이 이 세계를 탐색하는 데 도움이 되는 일을 할 수 있습니다.

그래서 REIT는 그런 면에서 훌륭합니다. 유동성이 있고, 투명성이 있고, 다양성이 있으며 대부분의 경우 견고한 경영진이 있습니다. 물론 좋지 않은 경영진을 갖고 있는 경우도 있지만요.

어쨌든, 그것이 말하고자 하는 "리더스 다이제스트 버전" 정도라고 말할 수 있겠습니다. 30년 동안의 경험에서 풀어낼 수 있는 것이 많고, 저는 독자들에게 그런 세부 사항을 더 제공하기 위해 더 많은 글을 쓰기를 기대하고 있습니다.

 

KS: 최근에 여러 기사에서 다룬 주제 중 하나는 우리가 불황을 맞이할 수도 있다는 생각입니다. 잠재적인 불황 기간 동안 REIT를 어떻게 이용하여 보호와 수입 창출에 활용할까요? 그런 유형의 REIT에 대해 어떤 특징을 찾아야 할까요? 사이클과 관련된 경험에서 봤을 때 불황에 대해 걱정해야 할 필요가 있을까요?

 

BT: 불황이 올지 아닐지를 알았으면 좋겠지만, 어떤 사람들은 이미 우리가 불황에 들어갔다고 주장합니다. 저는 매일 변화하는 상황을 살펴보면서 이를 고려하고 있습니다. 그래서 현재로서는 아마도 우리는 불황을 피할 수도 있다고 생각하지만, 저는 우리의 독자들과 기반을 불황에 대비하도록 준비하고 있습니다. 제 자신이 대공황을 경험했고, 부동산과 REIT, 특히 이러한 부동산 부문이 다양한 경기침체를 통해 어떻게 관리되었는지를 살펴볼 때 투자자가 활용할 수 있는 굉장히 많은 것이 있다고 생각합니다. 그리고 저는 상당히 많은 경기침체를 겪었습니다.

그래서 저는 불황에 대비하고 있으며, 팀도 불황에 대비하도록 준비하고 있습니다. 따라서 저희가 완전히 피하고 있는 부문 중 하나는, 물론 호텔 부문입니다. 호텔 부문은 일반적으로 불황에서 잘 성과를 내지 않습니다. 다시 말해서, 미래의 과거를 살펴보면, 숙박 REIT가 어떻게 불황에서 성과를 내지 못했는지 볼 수 있습니다.

숙박 부문 중에서 가장 방어적인 부문은 아니지만, 아마도 가장 방어적인 부문은 제한된 서비스 부문일 것입니다. 그러나 전반적으로 호텔 부문을 현재는 피하고 있습니다.

소매 부문은 괜찮을 것으로 생각합니다. 특히 우리가 더 선호하는 필수 식료품 체인이나 식료품 앵커링 쇼핑 센터와 같은 카테고리는 잘 유지되었습니다. 그래서 - 하지만 불황에 접어들면 소매에 노출도를 제한하는 것이 좋다고 생각합니다.

방어적인 부문으로는 넷 리스가 항상 더 매력적인 부동산 부문입니다. 분명히 장기 임대 계약은 예측 가능한 수익을 제공합니다. 하지만 우리는 이러한 수익을 지원하거나 생성하는 회사에 대해 더 신중하게 살펴보고 있습니다.

지금은 Realty Income과 Agree 같은 투자 등급을 받은 세입자들을 좋아합니다. Realty Income의 티커는 (NYSE: O), Agree의 티커는 (NYSE: ADC)입니다. 이들은 모두 많은 수의 투자 등급 세입자들을 보유하고 있습니다. 우리는 이들이 이번 사이클에서 매우 방어적인 역할을 할 것으로 생각합니다.

물론 2008년과 2009년으로 돌아가면, Realty Income와 W. P. Carey (NYSE: WPC), National Retail Properties (NYSE: NNN) 같은 세 개의 대형 넷 리스 REIT는 모두 불황 전, 중, 후에 아주 좋은 성과를 냈습니다. 이들은 모두 2008년과 2009년에 배당금을 증가시켰습니다.

물론 Agree는 약간의 어려움을 겪었습니다. Agree는 더 많은 교통량 및 Kmart 노출을 갖고 있었고, 대공황을 벗어나면서 그들은 전체 포트폴리오를 재조정하는데 큰 성과를 보였으며, 지금은 훨씬 방어적인 포트폴리오로 운영되고 있으며, Realty Income의 비즈니스 모델과 일치합니다.

우리는 이러한 방어적인 부동산 부문을 좋아합니다. 산업 부문은 매우 견조한 성과를 보여주었으며, 이번 잠재적인 불황에서도 잘 유지될 것으로 생각됩니다. 그래서 우리는 이러한 부문들을 좋아합니다. 제가 새로 쓴 책인 "REITs For Dummies"에서 이 부분에 대해 자세히 다루었는데, 이 책은 이번 여름에 출판될 예정입니다. 우리는 산업, 기지국 및 데이터 센터와 같은 세 가지 부문을 결합하여 비즈니스의 세 다리를 형성하는 기술적인 세 가지 부문에 주목하고 있습니다.

예를 들어, 우리는 산업 부문, 기지국, 데이터 센터와 같은 부문들이 모두 연관되어 있으며, 이들은 모두 평균 이상의 성장, 이익 성장 및 배당금 성장을 지속적으로 창출한다는 것을 알 수 있습니다.

기술은 실제 부동산을 통해 투자하기에 좋은 분야입니다. 우리는 현재 인공지능 열풍을 보고 있습니다. 그리고 자율 주행 차량 등 현재 보고 있는 모든 기술들은 데이터 센터 없이는 이루어질 수 없습니다. 인공지능을 지원하는 전체 인프라는 데이터 센터 비즈니스입니다.

따라서 우리는 현재 데이터 센터에 대해 매우 낙관적입니다. 물론 이 부문에서 매우 유망한 투자 대상들이 있습니다. 마찬가지로 기지국 부문도 매우 흥미로운 부분입니다. 그리고 물류 부문도 그렇습니다. 이 부문은 대부분 전자상거래를 지원합니다.

이러한 부분들을 우리는 열심히 살펴보고 있습니다. 또한, 지금은 REITs를 구매하기에 좋은 기회입니다. 아직 금리 인상의 중간에 있지만, 가까운 미래에는 영구적으로 중단될 것이라고 생각합니다. 그 때부터 주가가 평균으로 회귀하기 시작할 것입니다. 따라서 오늘 REITs를 소유하는 것은 좋은 시기이지만, 우리는 주요한 수익을 기반으로 하고 있는 고품질 종목을 선택적으로 살펴보고 있습니다.

 

BT: 말씀하신 내용과 저희가 이야기한 내용이 상당히 유사하다는 것은 맞습니다. 그래서 대세적인 트렌드와 사이클을 이해하고 투자자의 기대를 고려하는 것에 대해 이야기해보죠. 먼저, 대부분의 투자자들이 대세적인 트렌드를 무시한다는 점은 매우 중요한 문제입니다. 앞서 언급하신 것처럼 사이클은 대부분 통화정책에 의존적입니다. 그리고 투자에 적절한 기대치를 설정하지 못하는 경우도 흔합니다. 이 모든 요소들이 투자자들이 장기간에 걸쳐 낮은 단일 자릿수 수익률을 얻게 되는 이유입니다. 대부분의 투자자들은 투자 후 잊어버리거나 자신이 투자한 대상의 실질적인 이야기와 기본 요소를 제대로 파악하지 못합니다.

그래서 많은 투자자들이 높은 비용을 치르는 펀드에 투자하거나 충분히 알지 못하는 대상에 투자하곤 합니다. 워렌 버핏도 자주 언급하시는 내용 중 하나인데요, 만약 20개 주식만 사도록 선택할 수 있는 기회가 주어진다면, 그 주식들에 대해 훨씬 잘 알게 되고 그 회사들에 대해 더 잘 파악할 수 있을 것입니다.

기술은 한 가지 중요한 주제 중 하나이며, 저는 예전부터 기술이 세상을 바꿀 것이라는 것에 대해 사람들과 이야기해왔습니다. 최근에 Ramy와 함께한 인터뷰에서도 싱귤래리티와 기술 및 인공지능의 변화에 대해 이야기했습니다. 아마도 그 인터뷰를 들은 사람들은 우리가 보고 있는 변화가 모든 것을 가속화시키고 부동산을 포함한 모든 분야를 변화시키고 있다는 사실을 이해하기 시작한 것 같습니다.

저는 일부 개인적인 투자로 사업의 추세와 다가오는 변화를 살펴보고 있습니다. 그리고 저도 과거부터 여러 프로젝트에 참여해왔고 협력한 것들을 보았습니다. 리셔링에 대해서 어떻게 생각하시는지 말씀해주세요.

그러니까 산업 부문에 대해 이야기해봅시다. 리셔링이 진행되고 있는데요, 국내의 일부 지역은 우리가 파악한 바로는 매우 성장할 것으로 보입니다. 특히, 미드웨스트 지역이 저희에게는 프라이빗 이퀴티 투자의 주요 관심사입니다. 인텔 (INTC)과 포드 (F)가 켄터키와 오하이오에서 확장하고 있습니다. 위스콘신에서도 다양한 성장이 이루어지고 있으며, 일리노이는 사업이 떠나는 추세입니다. 미니애폴리스 지역에서도 큰 성장을 관찰하고 있습니다.

실제로, 밀워키 지역에서 최근 35~40년 만에 인구가 증가했습니다. 크게는 아니었지만, 미드웨스트에서 플로리다와 남서부로의 인구 이동이 극도로 감소하고 있거나 그 속도가 줄어들고 있으며, 심지어는 반대로 되돌아가고 있는 것으로 보입니다. 우리는 아직 경기의 어느 단계에 있는지 정확히 모르겠습니다. 경기 시작 전의 타격 연습이 진행 중인지 아니면 이미 첫 이닝에 진입한 것인지는 알 수 없지만, 확실히 게임이 시작되었다고 말할 수 있을 것입니다.

 

지리적인 측면에서 어떤 지역을 주시하고 계신지 알려주시겠어요? 지리는 중요한 요소라고 생각합니다. 어떤 산업에 특히 호감을 갖고 계신가요? 저희는 Prologis (NYSE: PLD)와 같은 ETF 및 다른 몇 가지 기업에 투자하고 있습니다. 기업 이름은 알려주고 싶지 않습니다. 하지만 원하신다면 언급하실 수도 있습니다. 어떤 산업용 부동산 투자회사가 마음에 드시나요? 사람들이 이 분야를 충분히 평가하지 못하고 있다고 생각하는데요.

 

BT: 네. 저는 현재 남캐롤라이나에 거주하고 있습니다. 그래서 일단 간단히 말씀드리자면, 캐롤라이나에 거주하는 것보다 더 좋은 게 없다고 할 수 있습니다. 제가 아는 한 그것은 노래인데요, 어쨌든 캐롤라이나는 폭발적인 성장을 보이고 있습니다. 저는 남캐롤라이나의 스파탄버그라는 작은 도시에 거주하고 있는데, 이곳은 우리 사람들 중 일부가 스파클 시티라고 부르는 곳입니다.

제가 여기에 거주한 지 이미 30년이 넘었습니다. 제가 이곳에서 태어나거나 자란 것은 아니고, 저는 우리 옆 도시인 남캐롤라이나의 그린빌에서 자랐습니다. 그리고 그린빌과 스파탄버그, 앤더슨을 포함한 MSA(광역도시통계지역)는 약 100만 명의 인구를 가지고 있습니다. 이 MSA 중앙에는 25년 전에 개장한 BMW (OTCPK: BMWYY)이라는 자동차 공장이 있습니다.

KS: 작은 회사인데요

BT: 그렇습니다. 정말 작은 회사죠. BMW 이전에는 사실상 텍스타일 도시로 알려져 있었습니다. 여기에는 텍스타일 산업이 많았습니다. 남캐롤라이나에는 노동력 관련 문제가 전혀 없습니다. 그것이 많은 기업들이 이 지역으로 몰리는 이유 중 하나입니다. 하지만 수요의 폭발을 목격하는 것은 정말 흥미로웠습니다. 이것은 실제로 BMW로 시작되었습니다.

실제로 개발자로서, BMW를 위한 한 공급업체 시설을 건설했습니다. 이건 약 20만 평방피트의 건물이었는데, 현재는 백만 평방피트가 넘었습니다. 미쉘랭의 북미 본사도 여기에 위치하고 있습니다. 그래서 자동차 부품 공급업체들과 함께 클렘슨 대학교도 자동차 공학 학교를 운영하고 있습니다.

그래서 미시간이나 메인에 있던 일부 직업들이 우리와 같은 미국 남부로 이동했습니다. 우리에게는 훌륭한 노동력이 있습니다. 날씨도 매우 좋습니다. 노동 관련 문제도 없으며, 정말 좋은 사람들이 많습니다.

이므로 인구 이동은 이유가 있기 때문에 발생하고 있으며, 남캐롤라이나와 북캐롤라이나뿐만 아니라 조지아, 알라바마, 플로리다, 텍사스에서도 동일한 현상을 관찰하고 있습니다. 저희의 4명 동료 중 3명, 윌리엄스 이퀴티 리서치의 저스틴 로우 등은 텍사스에 기반을 두고 있습니다. 오스틴과 댈러스에서도 동일한 현상을 관찰하고 있는 것 같습니다.

이 부문에서 큰 수요를 보고 있으며, 이는 계속될 것으로 보입니다. 실제로 저는 아마도 내일이나 모레 날짜에 나와 가까운 노스캐롤라이나의 킹스 마운틴이라는 작은 마을에서 리튬 채굴지를 방문할 예정입니다. 그곳은 800 에이커입니다.

앨버마를 알고 계신가요? (ALB)는 거대한 채굴 시설을 준비 중입니다. 많은 사람들이 앨버마에 대해 정확히 알지 못하지만, 저희는 이 회사에 대해 심층적으로 조사한 바 있습니다. 우리는 몇 주 전에 Seeking Alpha에 연구 보고서를 게시했습니다.

 

BT: 말씀하신대로 수요가 여기서 극도로 강하다고 말씀드릴게요. 그리고 제조업만이 아니라 소매업, 다세대 주택, 심지어 사무실에도 해당합니다. 사무실은 문제가 있고, 뉴욕 시와 샌프란시스코 같은 게이트웨이 시장에서 특히 사무 공간 이용에 엄청난 변화가 있고 있습니다.

하지만 남동부에서도 여전히 긍정적인 시장인 것 같습니다. 레일리-더럼에 본사를 둔 Highwoods Properties Trust (NYSE: HIW)와 같은 기업에 대해 여전히 낙관적입니다. 그들은 선벨트 전체에 사무실 건물을 보유하고 있습니다. 그리고 그들의 기본 지표는 극도로 강력합니다. 많은 성장이 있습니다.

그러므로 다시 말하지만, 선벨트 시장은 확실히 투자할 가치가 있다고 생각합니다. 포커를 좋아하시는 분이시니, 만약 어떤 지역에 칩을 거는 것이라면, 지금은 그 칩을 선벨트에 과도하게 배팅하는 것이 좋을 것입니다. 말씀하신 그 지역들은 모두 훌륭한 도시들이지만, 저는 선벨트가 정말로 폭발적으로 성장하고 있다고 매일매일 목격하고 있습니다. 창고는 ID5 도로에 따라 계속해서 증가하고 있으며, 이 도로는 애틀랜타와 샬럿을 연결합니다. 그래서 정말로 훌륭한 시장입니다. 투자자들은 이러한 유형의 시장에 투자를 고려해야 할 것입니다.

 

KS: 그것에 대해 제가 일부 동의하고 일부 동의하지 않는데, 이에 대해 시장을 만들어 이야기해보죠. 저는 캐롤라이나 지역, 버지니아, 테네시 같은 곳을 좋아합니다. 저희는 테네시에 투자를 했고, 저는 사실상 사유 투자자로서의 시각으로 사물을 바라봅니다. 그래서 우리는 그것을 공개 시장으로 전환해야 합니다. 하지만 저는 브로커로 일할 때처럼 생각하지 않고, 투자 자문사로 일할 때처럼 사물을 보는 것을 선호합니다. 다른 규정, 다른 협력사와 함께 일하기 때문입니다.

제가 싸게 구입하는 것을 선호하는 이유는, 싸게 구입하면 안전 마진이 생기기 때문입니다. 분명 그것에 동의하실 것입니다. 선벨트에 대한 저의 우려는 플로리다에 있습니다. 저희는 사적 자본뿐만 아니라 인구 이동 패턴, 임대료, 기후 탄력성의 관점에서 사물을 바라봅니다.

우리는 플로리다에 대해 몹시 걱정하고 있습니다. 왜냐하면 플로리다에는 앞으로 20년 동안 수십억 달러의 인프라 복원과 강화가 필요하다는 것을 알고 있기 때문입니다. 보험료가 엄청나게 비싸지고 있습니다. 임대료는 최근 몇 분기 동안 평평화되었으며, 그것은 성장이 둔화되고 있다는 신호라고 생각합니다. 또한 인구가 노화되고 있습니다.

그래서 플로리다는 인구가 노화되고 기후에 강건하지 못한 곳입니다. 보험료가 상승하고 임대료가 평평화되고 있다는 것입니다. 마이애미의 Ken Griffin과 Citadel 주변에서 금융 업계가 호황을 누리고 있습니다.

 

BT: 그것은 아마도 그 지역에 도움이 될 것이고, 그들이 필요로 할 바다를 따라 30피트 두께의 축구장 크기의 벽을 세울 수 있을 것입니다. 뉴올리언스를 다녀온 적이 있다면 뉴올리언스가 미시시피 따라 그렇게 해야 했던 것을 보았을 것입니다. 그리고 이런 프로젝트들은 엄청나게 비싼 것입니다.

그래서 우리는 더 이상 플로리다에 투자하지 않습니다. 특히 2020년에는 그렇게 하지 않았습니다. 그렇게 하지 않기 시작한 건 아마도 20년 전쯤이었을 것입니다. 당시에 우리는 그 지역에서 장소를 선택하고 있었습니다. 여러분은 거주하는 지역을 플로리다와 분리하시나요? 아니면 모두를 함께 묶어서 생각하시나요? 어떻게 하시면 돈을 어디에 투자하고 싶으신지 선택하시나요?

 

BT: 음, 그것은 좋은 질문이네요. 그리고 어느 정도 동의합니다. 플로리다는 분명히 이례적인 지역입니다. 그러나 플로리다에 더 깊게 파고들어보면, 저는 플로리다에 집이 있고 사무실이 있으며, 자주 차를 타고 다니는 편입니다. 아직은 거주자는 아니지만, 아마 차는 거주자일 수도 있습니다.

 

KS: 그래요.

 

BT: 하지만 아마 곧 거주자가 될지도 모르겠습니다. 그러나, 보세요, 저는 그것에 동의합니다. 특정 부문에서는 플로리다를 피해야 합니다. 다세대 주택 부문에서는 말씀하신대로, 저희가 임대하는 아파트의 임대료가 60% 오른 것입니다. 그리고 맞습니다, 임대료는 평평해지고 갱신이 3개월 뒤에 오게 되니 그것이 어떻게 변할지 흥미롭게 지켜봐야 할 것입니다.

하지만 저는 분명히 다세대 주택에서는 투자를 지양할 것입니다. 그러나 플로리다의 노령화 인구는 거부할 수 없는 인구 통계입니다. 제 아버지는 약 4년 전에 사망하셨는데, 그 분은 플로리다에서 은퇴하셨고, 플로리다에 묻혔습니다. 플로리다는 분명히 은퇴하기 위해 내려오는 사람들에게 많은 수요가 있습니다.

그래서 저는 제일 먼저 제조 주택에 관심이 있습니다. 그리고 마리나도 포함됩니다. 저희가 투자한 회사 중 하나인 Sun Communities (NYSE:SUI)는 매우 큰 마리나를 소유하고 있습니다. 그 중 하나는 미국에서 가장 큰 마리나 중 하나인 포트 로더데일의 세이프 하버입니다.

저는 제조 주택을 좋아합니다. 그리고 노령화 인구로 인해 헬스케어 비즈니스도 좋아합니다. 플로리다에는 Healthcare REIT (NYSE:HR)와 Physicians Realty (NYSE:DOC)가 소유한 매우 우수한 의료 사무실 건물이 많이 있습니다. 그래서 헬스케어는 분명히 그 노령화 인구와 관련이 있습니다.

 

BT: 그리고 특정 소매업종도 좋아합니다. 다시 말하지만, 플로리다에서 모든 소비 수요와 사람들의 이동이 있는데, 분명히 일부 카테고리는 과열되고 있다고 동의합니다. 사실, 우리는 사설 자본에도 투자하고 있기 때문에, 만약 나에게 개인 자금이 있다면, 플로리다를 피했을 겁니다.

플로리다 부동산을 소유하고 있는 유일한 이유는 REITs를 통해서입니다. 자본 비용과 규모의 이점으로 인해, REITs는 매우 견고한 수익을 창출할 수 있습니다. 그래서 저는 다양화를 위해 플로리다를 좋아합니다.

그러나 날씨, 허리케인과 같은 위험도 분명히 걱정됩니다. 플로리다에서 허리케인을 겪어본 적은 없지만, 사우스캐롤라이나에서 겪어봤습니다. 그래도 그것은 자산 배분 전략의 일부입니다. 그리고 플로리다에 노출되어 있는 사실을 좋아합니다.

하지만 말하고 싶은 것은, 다시 말해, 캐롤라이나는 내 고향이기 때문에 매우 매력적인 기회들이 있으며, 가격도 그렇게 높지 않습니다. 그래서 돈을 투자할 때 훨씬 더 많은 것을 얻을 수 있습니다. 여기서 다시 한번 안전 여유 마진을 강조하고 싶습니다. 캐롤라이나와 조지아, 알라바마와 같은 시장에서 확실히 그렇습니다.

그래서 이것은 정말 좋은 질문이에요. 플로리다는 분명히 흥미로울 것 같습니다. 진작에 정치에 대해 이야기하지 않아서 다행입니다, Kirk. 하지만 분명히 다른 리스크입니다. 플로리다에 대해 말하고 싶다면 디즈니(DIS)가 떠나서 테네시로 가게 되는 일이 발생할지도 모르겠습니다. 그래, 플로리다를 좋아합니다. 할리우드 비치에서 시간을 보내거나 키스를 가보고 키 라임 맛보기 투어도 다녀왔습니다. 플로리다의 라이프스타일에 반박하기는 어렵습니다. 하지만 숫자들을 보면, 10년 또는 20년 전보다 플로리다에 대한 주장이 그리 강하지 않습니다.

보험 비용이나 생활 비용이 더 높다면 소득세가 5%나 10% 낮다고 무엇을 해결할 수 있을까요? 그래서 이제는 어느 정도 개인적인 판단에 따라 라이프스타일 결정을 내려야 합니다.

그리고 저희 지역에 대해 말하면, 나는 실제로 Bank of America의 친구가 있고, 그 개발 과정을 따라가고 있습니다. 대학교 때 운이 좋게도 친구의 아빠가 우리를 사우스캐롤라이나로 데리고 가주셔서 그곳에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 볼 수 있었습니다. 그리고 그것은 정말 발전되고 있는 지역입니다.

야구 게임이나 축구 게임으로 비유하면, 야구라면 플로리다는 아홉 번째 이닝이거나 아홉 번째 이닝이어야 할 것 같습니다. 그러나 근처에 계신 분들에게는 중반쯤인 것 같습니다. 즉, 아직 오르는 S자 모양의 곡선을 많이 오를 여유가 있다는 것을 의미합니다. 그것이 정확한 위치일까요? 아니면 다른 어디로 보십니까?

 

BT: 네, 그 말씀이 정말 좋습니다. 이전까지는 Kirk, 특히 그린빌, 스파르탄버그와 같은 시장에서, 그리고 라이리, 더럼, 찰스턴과 같은 대부분의 캐롤라이나 시장에서 말씀드린 것처럼, 이 시장들은 큰 상승과 큰 하락을 경험하지 않았습니다. 경기침체가 찾아왔을 때, 그 정도로 강하게 느껴지지 않았습니다. 플로리다와 같은 지역에서 겪는 것보다 큰 충격은 없었습니다.

하지만 현재 그린빌, 스파르탄버그는 많은 관심을 받고 있습니다. 다시 REITs로 돌아가면, 20년 전에는 많은 REITs를 사지 않았습니다. 하지만 개발자로 활동하던 시절에 Realty Income과 같은 몇 개의 REITs, 주로 넷 리스 부동산과 쇼핑 센터들을 팔았습니다. 하지만 지금은 그린빌, 스파르탄버그에 대해 알게 된 REITs가 더 많아졌습니다.

예를 들어, STAG Industrial(STAG)은 큰 포트폴리오를 갖고 있으며, 현재 BMW 근처에 상당한 스펙 창고를 건설하고 있습니다. 물론 Simon(NYSE:SPG)도 시장에서 지배적인 몰 소유주입니다. Mid-America Apartment Communities(MAA)와 같은 아파트 REITs도 그린빌, 스파르탄버그 시장에서 10개의 커뮤니티를 보유하고 있습니다.

그래서 그린빌, 스파르탄버그는 이제 더 이상 숨겨진 보석이 아니라 잘 알려진 곳이 되었습니다. 또한 많은 일자리도 이곳에 유입되고 있습니다. 언젠가는 비싸질 수도 있습니다. 하지만 지금은 귀하는 맞는 비유를 하신 것 같습니다. 아마도 4회나 5회 이닝쯤에 위치해 있을 겁니다. 그리고 제가 바라는 것은 8회나 9회 이닝에 이르지 않기를 바랍니다. 현재 상황이 유지될 수 있기를 바랍니다. 물론 성장에는 비용이 따르고, 교통량과 인프라 문제도 있습니다. 하지만 그렇습니다, 이곳은 훌륭한 장소이며 자본을 투자하기에 좋은 장소라고 생각합니다. 저는 이런 시장을 좋아합니다.

저는 이와 같은 이차 시장에 투자하는 많은 REITs가 있습니다. 다시 한 번 Highwoods를 예로 들겠습니다. 그들은 나시빌과 같은 훌륭한 시장에 투자하고 있습니다. 그런데 Tanger Outlets(NYSE:SKT)가 나시빌에 새로운 아울렛 센터를 개장했더라고요. 저는 그것을 보러 가야 할 것 같습니다. 동남부 지역에는 매우 매력적인 시장이 많습니다. 이것이 정말 중요합니다.

물론 저는 서부 해안 시장을 완전히 피하는 것은 아닙니다. Kilroy와 같이 주요 생명 과학 부동산 소유주이거나, Essex Property Trust와 같이 순수하게 서부 해안 아파트 소유주인 회사들도 있습니다. 하지만 그 시장들은 매우 어려운 상황에 처해 있습니다. 다양화 측면에서는 그 시장들에 조금 더 적당한 노출도 유지하는 것이 좋을 것입니다.

 

BT: 최근에 Essex(NYSE:ESS)에 대해 독자가 질문을 하셨습니다. 제 답변은 Essex를 확실히 좋아하지만, 그들에 대한 노출을 더 적당히 유지하는 것이 좋을 것이라고 했습니다. 저는 Mid-America와 Camden Property Trust(NYSE:CPT)를 좋아합니다. 이들은 다주택 건물 시장에서 제가 가장 선호하는 기업들이지만, 샌프란시스코와 캘리포니아의 다른 시장에서 발생하는 여러 문제들을 고려해서 Essex에 대한 노출은 적게 가져갈 것입니다.

 

KS: 저는 방금 샌프란시스코에서 돌아왔는데, 거기서는 클라이언트와의 회의를 하고 부동산을 살펴보고 시장을 더 잘 알아보기 위해 두 개의 펀드에 컨설팅을 제공했습니다. 그리고 말씀드릴 수 있는 것은, 샌프란시스코의 현재 상황이 얼마나 나쁜지 정말 놀랐습니다.

그래서 샌프란시스코의 변화와 개선은 시작하기 위해 24년의 시간이 필요하다고 예상하고 있습니다. 그래서 부동산 가치가 다시 상승하는 데에는 510년이 걸릴 수도 있습니다. 왜냐하면 샌프란시스코 시내의 상업용 부동산의 변화는 많은 비용이 들 것입니다. 혼용 사용으로 가야하며, 재개발이 이루어져야 하며, 도시 자체에서 노숙자 문제와 약물 남용에 대한 정책적인 해결책부터 시작해야 합니다.

제가 방금 미루캐지를 가서 같은 일이 벌어졌습니다. 미루캐지는 지난 2년 동안 노숙자 문제의 90%를 해결했습니다. 그리고 그 해결책은 꽤 간단했습니다. 아마도 휴스턴을 본따 따라한 것 같은데, 다른 도시도 비슷한 방식으로 해결책을 적용하고 있습니다. 정치적으로 인기는 없지만 효과가 있습니다.

그래서 캘리포니아에 대해서는 조심해야 합니다. 가격이 높고 하락세에 접어들고 있다는 점에서 조심해야 합니다. 하락 사이클이 얼마나 오래 지속되는지, 얼마나 심해질지는 알 수 없습니다. 일부 지역은 문제가 있습니다.

실제로 제가 자산을 관리하는 투자자 중 한 명은 할리우드와 버뱅크 지역에 투자하고 성과를 내고 있습니다. 하지만 로스앤젤레스와 심지어 샌디에고, 샌프란시스코와 같은 다른 도시들은 볼 때, 아이고, 이런, 오, 제발요라고 생각할 수 있습니다.

그러나 캘리포니아를 보면 사람들이 항상 이해하지 못하는 것은 실리콘 밸리입니다. 이번 여행에서 실리콘 밸리를 방문해보았는데, 그 규모가 엄청나다는 것을 깨달았습니다. 미국 경제의 10% 또는 12% 정도가 그 카운티에서 나온다고 생각합니다.

그래서 캘리포니아를 살펴볼 때, 제 생각은 거기에 놀라운 기회가 있다는 것입니다. 즉각적으로는 아니라고 생각하지만, 살펴볼 가치가 있는 것입니다. 언젠가는 변화가 끝나고 개선책이 완성되면, 그때는 다시 거대한 상승장으로 진입할 것입니다. 경제와 기후 등 캘리포니아를 이길 수 있는 것은 힘들기 때문입니다.

그러나 산림 문제를 해결해야 합니다. 많은 문제를 해결해야 합니다. 최근에 물을 충분히 받았기를 바랍니다. 적어도 라스베이거스처럼 99%의 물을 재활용하는 것과 같은 일을 시작해야 합니다. 해결책은 있지만, 해결책은 비용이 많이 들며, 변화에는 시간이 오래 걸립니다. 사람들은 변화를 좋아하지 않기 때문에 팔고, 가격은 매우 하락합니다.

 

BT: 캘리포니아의 가격이 아직 공정 가치 아래인지는 모르겠습니다. 현재 공정 가치에 있을 수도 있습니다. 그러나 다음 몇 년 내에 가격을 공정 가치 아래로 내릴 수 있다면, 사람들에게 "이걸 기억하고 캘리포니아를 살펴봐야 한다"고 말할 것입니다. 캘리포니아가 다시 부상하게 되고 그것이 될 것이며, 만약 어느 시점에서 싸게 사볼 수 있다면, 내 생각에는 다음 몇 년 동안 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

이제 회사 부분으로 들어가 봅시다. 당신은 STAG Industrial(STAG)에 언급했습니다. 저는 STAG Industrial을 좋아합니다. 그들이 B급 또는 C급 부동산을 개선하고 실질적인 수익 창출과 성장 엔진으로 바꾸는 방식이 맘에 듭니다. 재전지를 진행하는 동안 STAG가 가지고 있는 성장 잠재력은 매우 크다고 생각합니다. 이에 덧붙여서 받는 수입도 더해지면 좋습니다. STAG에 대한 당신의 의견은 어떻게 되시나요?

 

BT: 네, STAG는 훌륭한 회사입니다. 우리는 그들이 상장한 지금으로부터 2009년이나 2010년, 아마도 2011년인 것 같은데, 10년 이상의 시간이 지난 시점에 그들의 커버리지를 시작했습니다. STAG는 작은 회사로 시작했으며, 많은 연구가 없었습니다. 우리가 STAG에 대한 연구를 제공한 첫 번째 팀이었던 것 같습니다.

우리가 초기에 발견한 문제 중 하나는 상장 시점에 상대적으로 높은 배당 지급 비율을 가졌다는 점이었습니다. 분명히 그들은 이를 의도적으로 소매 투자자를 유치하기 위해 그렇게 했습니다. 그러나 STAG에서 저는 존경하는 점은, 벤 부처가 CEO로 있었을 때, 10년 이상 동안 많은 다른 부동산 투자 신탁(REITs)들이 할 수 없었던 일을 성취했다는 것입니다. 바로 배당을 성장시키고 배당 지급 비율을 낮추는 것입니다. 쉬운 일처럼 들리지만, 사실 그렇지 않습니다. 그들은 주식당 AFFO를 성장시켜 배당 지급 비율을 낮출 수 있도록 해야 했으며, 그들은 둘 다 하고자 했고, 그것을 성공적으로 실행했습니다. 이제 그들은 매우 관리하기 쉬운 배당 지급 비율을 가지고 있습니다.

현재 배당 수익률은 4%입니다. 특히 이런 고금리 환경에서 그렇게 높지 않다고 생각할 수 있습니다. 그러나 STAG는 매우 일관된 수익 성장을 제공하며 이제는 매우 일관된 배당 성장을 보여줍니다. 분석가들은 현재 ‘24년, ‘25년에 대해 AFFO 성장률을 약 5%로 예측하고 있으며, 이는 그들의 비즈니스 모델과 매우 일치합니다. 또한 그들은 투자 등급의 재무 상태를 확보했습니다. 그래서 이것은 매우 안전한 투자입니다.

또한, 저는 그들이 한 일 중 하나를 더 좋아합니다. 그들은 월별 배당을 지급합니다. 많은 투자자들에게는 매월 배당을 받는 것이 크게 중요하지 않을 수 있지만, 그들은 소매 투자자를 유치하기 위해 그렇게 했습니다. 특히 월급이나 배당금으로 생활하는 은퇴자에게는 매월 돈이 들어오는 것이 정말 중요할 수 있습니다.

이 회사는 훌륭한 일을 해냈습니다. 현재는 쉽게 매수할 수 있습니다. 조금 비싸다고 말씀드릴 수 있습니다. 그래서 오늘 당장 투자 전체를 하기에는 기다리는 것이 좋습니다. 그러나 저는 STAG를 포트폴리오에 가지고 있어서 매우 만족스럽습니다. 아마도 10년 정도 지난 쯤부터 저의 포트폴리오에 가지고 있었던 것 같습니다.

 

KS: 맞습니다. 나는 이 회사를 좋아합니다. 음수적인 놀라움의 가능성은 매우 낮고, 긍정적인 놀라움의 전망은 이례적으로 높다고 생각합니다. 그리고 그것을 전체적으로 접목시키는 것이 현재 진행 중인 해외재배가 있는 것입니다. 그리고 그들의 경영진을 좋아합니다. 현재는 비싸지만, 주시하고 있습니다. 다시 20달러대로 떨어진다면, 그것이 아주 쉬운 선택이 될 것 같습니다.

 

그래서 만약 매크로적인 주식 시장 조정이 일어난다면, 나는 사람들이 다시 한번 이 회사를 뒤에 넣고, 이들을 살펴봐야 한다고 말할 것입니다. 그들은 많은 하락 여지가 없고 상당한 상승 가능성이 있다고 생각합니다. 이것은 반드시 현실로 나타나지는 않을 것이고, 그들이 성공적으로 실행할지는 확신할 수 없습니다. 그러나 그들의 트랙 기록은 그렇게 된다는 것을 시사합니다.

구조적인 트렌드가 그들과 함께하고 있습니다. 그리고 싸이클의 저점에서 투자할 수 있다면, 다음 상승 사이클에서 3, 4, 5년 동안 훌륭한 소유권을 즐길 수 있고, 아마도 더 오랫동안 즐길 수 있습니다. 나는 곧 대대적인 밀레니얼 경제 붐이 시작될 것으로 예측하고 있으며, 이는 80년대와 90년대, 2000년대 초의 베이비 붐과 매우 유사할 것이라고 생각합니다.

그래서 나는 Fundstrat과 FS Insight의 톰 리(Tom Lee)를 지켜보고 있는 기관 투자자 중 한 명입니다. 사람들은 그를 자주 TV에서 볼 수 있습니다. 나는 우리가 이제 몇 년 동안 전환 기간을 볼 것이라고 생각합니다. 그것은 에너지와 기술과 정치와 지정학적 요소 및 통화 등과 관련이 있습니다.

하지만 에너지가 저렴해지고(그것은 다가올 수 있습니다), 인공지능이 경제를 더욱 효율적으로 만들기 시작함에 따라 우리는 생산성의 큰 성장을 보게 될 것입니다. 이 아이디어를 깊이 생각해야 한다고 생각합니다. 이것은 대부분의 사람들이 믿거나 느끼는 것보다 낙관적일 수 있습니다. 하지만 지리와 기술과 우리의 시스템 및 우리가 가진 모든 것들로 인해, 나는 그것이 STAG와 같은 회사들에게 매우 지원적일 것이라고 생각합니다.

그래서 STAG를 Prologis와 비교해 보면, Prologis는 거대합니다. 그리고 STAG는 작은 회사입니다. 그래서 나는 이 회사를 작은 시가총액 REIT로 생각하면서 상당한 상승 잠재력을 가지고 있다고 생각합니다. 이게 이해되시나요?

 

BT: 그렇습니다. STAG는 현재 60억 달러입니다. Plymouth는 STAG와 거의 동일한 PLYM이며, 두 회사 모두 보스턴에 기반을 두고 있습니다. 나는 종종 궁금해합니다. 그리고 그들은 아마도 그들을 인수하는 것이 STAG에게 이득일 것입니다.

Plymouth의 현재 AFFO 수익률, 즉 자기자본 수익률은 약 7%입니다. 현재 STAG에 비해 약간 비싸지 않을까 생각합니다. 아마도 20달러 이하에서 그들을 인수할 수 있었을 것입니다. 그러나 지금 주가는 약 23달러입니다. 그러나 나는 확실히 Plymouth가 다음으로 주목받을 STAG라고 생각합니다.

또한, 나는 영업 활동 및 기타 재무 활동에서 더 많은 M&A를 기대하고 있습니다. 이미 Prologis의 Duke 거래가 큰 가치를 제공하는 것으로 이루어진 훌륭한 결과를 보여주었습니다. 그리고 그 거래를 통해 우리는 산업 부동산에서 더 많은 M&A를 볼 것이라고 생각합니다. 그리고 나는 넷 리스 부문에서 M&A가 더 많이 일어날 것이라고 생각하고 있습니다. 현재 17개나 18개의 넷 리스 REIT가 있습니다. 그 중에는 두 개의 게임 REIT도 포함되어 있습니다.

따라서 나는 방금 기사를 마무리했고, 우리 팀은 공개 M&A 또는 비공개 M&A를 통해 1년 내에 존재하지 않을 것으로 예상되는 넷 리스 REIT 세 개를 선택했습니다.

 

KS: 라스베이거스에 있으니까 게임 REIT에 대해 이야기해봅시다. 저는 현재 월드 시리즈 오브 포커에 참가하고 있습니다. 그리고 친척과 친구들을 통해 라스베이거스와 꽤 연결되어 있습니다. 그래서 카이저스 거래에 초기에 참여했습니다. 물론 그 때에는 카이저스가 파산한 이후에 분리되었던 거죠. (VICI)라는 REIT에 대해 많은 사람들이 좋아합니다. 그리고 그것은 제 목록에 있습니다. 우리는 그것에 투자했었고, 몇몇 투자자들은 아직 가지고 있습니다. 저는 현재 내가 관리하는 계좌에는 가지고 있지 않지만, 이유가 있습니다. VICI에 대해 어떻게 생각하시나요?

 

BT: VICI는 2022년에 우리의 최고의 선택이었습니다. 그것은 최고였습니다. 그것은 2022년에 주식과 모기지 REIT에서 가장 성과가 좋았습니다. 우리는 2023년에 대해 매우 높은 신뢰를 가지고 있습니다.

올해는 아직까지 이 분야에서 - 이 분야라고 말하면, 게임 REIT은 다른 한 개의 게임 REIT인 Gaming and Leisure(NASDAQ:GLPI)을 말합니다 - 약 1.8% 하락했습니다.

올해에는 큰 성과를 내지는 못했지만, VICI는 - 의미있는 모든 것을 제대로 하고 있습니다. 우리는 Ed Pitoniak CEO와 여러 차례 인터뷰했습니다. 그는 카이저스 거래가 완료되고 VICI가 설립된 이후로 적어도 이십여 차례 이상을 해온 것 같습니다. 그리고 그것을 보는 것은 놀라운 일입니다. 이것은 아마도 가장 빠르게 성장하는 REIT일 것입니다. 그들은 기록적인 시간 내에 S&P 500에 등재되었으며, 그들의 경영진뿐만 아니라, 나는 C-suite 멤버들을 상당히 잘 알고 있으며, 그들의 이사회에도 칭찬을 하고 싶습니다.

아마 아시지 못할 수도 있지만, Craig Macnab이 이사회에 앉아 있습니다. Craig는 National Retail Properties의 전 CEO였습니다. 여기서 이사회 구성원 각각에 대해 언급할 수 있습니다. 그들은 엄청난 가치를 제공하는 굉장히 튼튼한 이사회를 갖고 있습니다. 그런데 VICI와 정말 흥미로운 점은, 그리고 이것은 정말 독특한 점이라고 생각합니다, 그들이 그들의 피어 그룹과 비교해서 특히 매우 낮은 G&A를 유지해온 방법입니다. 그들이 관리하는 자산은 정말로 큽니다.

그래서 그들은 많은 사람들이 필요하지 않습니다. 그들은 실제로 그렇게 많은 임대료 수납을 하지 않습니다. 이러한 임대 계약의 많은 부분은 마스터 임대이므로, 그들은 많은 월간 지급을 받지는 않습니다. 그래서 그들의 G&A 비용은 극도로 낮습니다. 그들은 뉴욕에 본사가 있습니다. 작은 사무실이 있습니다. 그들은 많은 경비를 필요로하지 않습니다. 그래서 나는 이들이 정말로 무엇이라고 불리는 통합 기계라고 생각합니다.

나는 그들이 계속해서 임대 백업을 수행할 것이라고 생각합니다. 그들이 어디까지 게임 부문을 벗어나게 될지는 흥미롭게도 지켜볼만한 문제입니다. 그들은 자신들을 더 많은 체험적인 REIT이라고 부르고 있습니다. 그들은 게임 공원 및 기타 체험적인 부문에 투자하고 있습니다. 예를 들어 Great Wolf가 그 예입니다. 그러나 그들이 체험적인 부분에서 얼마나 넓혀갈지는 흥미롭게 지켜볼만한 문제일 것입니다.

나는 그들이 게임 공간에 머물러 있어야 한다고 생각합니다. 여기에는 충분한 기회가 있습니다. 특히 캐나다와 유럽을 고려할 때, 그들은 캐나다에 진출하고 유럽도 분명히 관심이 있는 것으로 알고 있습니다. Ed는 유럽에 현지 인력이 있는 것을 여러 차례 언급했으므로, 조만간 유럽 관련 뉴스가 나올 것이라고 생각합니다.

하지만 VICI는 모든 것을 다 잘 해내고 있으며, 자본 비용의 이점, 규모의 이점, 훌륭한 경영진을 가지고 있으며, 다른 배팅을 찾기 힘들 정도입니다. 그리고 당신이 라스베이거스에 있다는 것을 알기 때문에, 나는 분명히 VICI에 많은 칩을 거는 것을 권할 것입니다. 나는 아직도 그 회사에 대해 매우 높은 확신을 가지고 있습니다.

 

나는 레저 게임과는 다르게 VICI를 더 좋아합니다. 라스베이거스 시장을 좋아합니다. 라스베이거스에는 많은 다이내믹스가 있습니다. 스포츠와 도시에서 벌어지는 모든 일들에 대해 알고 있습니다. 그리고 여기서 처음 질문에서 이야기한 것처럼 불황 상황에서도 사람들은 도박을 합니다.

실제로 저는 불황 상황에서는, 그리고 그것이 적당한 불황이라면, 도박을 좀 더 많이 하는 사람들이 있다고 주장합니다. 그들은 어쩌면 행운을 잃고 직장을 잃어버렸지만, 바퀴를 돌리며 모든 것을 되찾으려고 할 것입니다. 그래서 게임과 불황에 대한 당신의 생각은 무엇인가요?

 

BT: 불황 상황에서는 특정 주식들이 타격을 입습니다. 도박, 호텔, 레스토랑과 같은 업종은 불황과 곰장이 될 수 있는 주식들이 많습니다. 그리고 우리의 현재 테제는 VICI가 불황으로부터 타격을 받을 수 있다는 것입니다. VICI의 차트와 유사한 회사들의 차트를 살펴보면, variance라는 포커 용어를 사용할 수도 있습니다. 주식 가격의 변동성이 높습니다.

따라서 변동성이 하락하는 방향으로 이러한 주식들에 대한 변동성이 나타나면, VICI는 REITs 중 하나로 사야 한다고 생각합니다. 다시 말하지만, 현재 우리는 그 안에 투자하지 않고 있습니다. 나는 현재 그 회사의 가치가 적정하게 형성된 것으로 생각합니다. 그리고 나는 적정하게 형성된 주식을 사지 않습니다. 하지만 그들이 다시 20에 가까워진다면, 그것은 좀 더 자명한 선택이 될 것이라고 생각합니다.

따라서 그들이 30% 정도 하락한다면, 반드시 소유해야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 밀레니얼 세대와 Z세대, 그리고 Z세대 이후 세대를 위한 엔터테인먼트의 성격이 변화했다고 생각하기 때문입니다. 지금 라스베이거스를 보면, 작년에 여기 있었을 때, 팟캐스트를 몇 개 만들었고, 몇 개의 기사를 썼습니다. 내 블로그에 일부가 있을 것입니다. Seeking Alpha에서 "40 days in the desert" 또는 "seven days in the desert"와 관련된 것입니다. 나는 다시 가서 아마도 포커와 투자를 비교하는 다른 기사를 쓸 것입니다. 그러나 작년에 나는 그것이 내가 본 가장 붐비는 시기라고 생각했고, 올해는 더 붐비고 있다는 것을 알았습니다.

사람들은 라스베이거스에 가고 있으며, 나는 전 세계 사람들과 이야기를 나눴습니다. 봉이 출신의 중국인과 대화를 나눈 적이 있었습니다. 그는 나는 그게 무슨 뜻인지 모르겠다고 생각한 것 같았지만, 나는 알고 있었고 우리는 이야기를 나눴습니다. "너는 마카오에 갔어? 그리고 라스베이거스와 마카오를 비교해봐." 그리고 그는 기본적으로 말했습니다. "마카오는 좋지만, 모두 라스베이거스에 가고 싶어합니다."

그래서 VICI가 여기에 달인된 공간이 있다는 것은 분명합니다. VICI의 위험은 너무 공격적으로 되고, 성장을 위해 모든 비용에 집중한다는 것입니다. 그래서 그들이 그렇게 하지 않도록 주의해야 합니다. 나는 그들의 이사회를 좋아합니다. 그러나 나쁜 일들은 발생할 수 있습니다. 그리고 만약 당신이 Succession 미니시리즈를 시청한다면, 기업의 이사회들은 내 의견에 따르면 그렇게 좋지 않다는 것을 이해하게 될 것입니다.

나는 40명, 56명 정도의 이사회 구성원 중 절반 정도는 가치가 없지만, 그들은 많은 돈을 받는다고 생각합니다. 그러나 VICI의 경우는 다를 것 같습니다. 하지만 나는 실행력을 보고, 내가 투자할 수 있는 저렴한 가격을 보고 싶어합니다. 실행력은 있었지만, 그들은 라스베이거스 밖으로 확장해야 하는 단계에 접어들고 있다고 생각합니다. 라스베이거스에서는 성장 가능성이 거의 없습니다. 스트립의 남쪽 끝부터 캘리포니아 쪽으로의 이 지역이 한계입니다. 더 이상 땅이 없습니다.

그러므로 라스베이거스에서의 성장은 분명히 둔화될 것입니다. 그것에 대한 의심은 없습니다. 그들은 세계의 다른 지역에서 그것을 대체해야 할 것입니다. 그리고 나는 그들이 내가 정말로 기대하고 지켜보고 싶은 두 개의 REIT 중 하나라고 생각합니다. 그래서 나는 VICI에 대해 이렇게 생각합니다. 지금 이 가격에서는 그저 괜찮은 투자일 뿐이지만, 훌륭한 회사입니다. 훌륭한 회사에 대해 부정적으로 생각하기는 어렵습니다.

그래서 나는 그렇게 생각합니다. 만약 그들이 그것을 내게 제공하고, 투자자들이 공황에 빠져 그것을 버린다면, 그것이 내가 찾는 것입니다. 만약 나가서 주가가 다시 20 달러대로 내려간다면, 나는 전부 투자하겠습니다.

 

KS: 좋아요. 여러분, 우리는 시간 제한에 직면하고 있습니다. 우리는 다른 통화에서 다른 주제에 대해 이야기할 것입니다. 그러나 우리는 VICI에서 중단하겠습니다. Brad Thomas에게 참여해 주신 것에 감사드리며, 우리는 여러분과 다시 돌아올 것입니다. 나는 이것을 계속 진행하는 것이 좋다고 생각합니다. Brad, 어떻게 생각하세요?

 

BT: 오, 정말 좋아요. 그렇게 하자고, 라스베이거스에서 행운을 빕니다. 어떻게 되는지 기대됩니다.

 

 

출처: REIT 소유에 좋은 시기 - 커크 스파노 인터뷰