"Realty Income: 거대한 가치를 창출하는 훌륭한 Spirit Realty 거래"

• "Realty Income Corporation은 Spirit Realty Capital을 90억 달러의 거래로 인수할 예정으로, 이 거래는 즉시 이익을 창출하고 Realty Income의 규모를 향상시킬 것으로 예상됩니다.
• 이 거래로 인해 신주 발행으로 인한 주주의 보수 효과가 발생할 것이지만, 회사의 이익과 주당 현금 흐름은 상당히 증가할 것으로 예상됩니다.
• Realty Income의 공격적인 성장 전략은 과거에 성공적이었으며, 회사는 Spirit Realty 인수가 유사하게 이익을 창출하고 시너지를 가져올 것으로 믿고 있습니다.
• 저는 Jonathan Weber입니다. 공학 학위를 보유하고 있으며, 거의 10년 동안 가치 주식을 중심으로 다루는 프리랜스 분석가입니다. 투자 그룹 Cash Flow Club에 기고하고 있습니다."

기사 주장

부동산 투자 신탁(REIT) 중에서도 큰 규모를 자랑하는 Realty Income Corporation (NYSE:O)가 또 다른 거대한 계약에 합의했습니다: Spirit Realty Capital, Inc. (NYSE:SRC)를 90억 달러의 거래로 인수할 예정입니다. 이 거래는 즉시 이익을 창출하고 Realty Income의 규모를 향상시킬 것으로 보입니다. 시간이 지남에 따라 시너지를 창출할 수 있으며, 이 거래는 다양화를 추가합니다. Realty Income 주식은 이 거래가 발표되기 전에도 꽤 저평가되어 있어, 현재 가격에서 이 부동산 투자 신탁은 매력적인 투자로 보입니다.

 

 

발생한 사건:

 

순 임차형 부동산 투자 신탁인 Realty Income Corporation은 자사의 작은 경쟁사이자 동급 업체인 Spirit Realty Capital을 포함한 부채를 포함하여 93억 달러로 평가되는 모두 주식 거래로 인수하기로 합의했습니다.

Spirit Realty Capital의 주주들은 인수가 완료될 때 소유하고 있는 Spirit Realty 주식 1주당 Realty Income 주식 0.762주를 받게 될 것입니다. 물론 이로 인해 Realty Income 주식 수가 증가하며, 이는 주당 기업 전체 이익 및 현금 흐름의 더 작은 부분을 나타내므로 주주에게 희석 효과를 초래할 것입니다. 그러나 Spirit의 결과가 Realty Income의 결과의 일부로 포함되면서 인수가 완료되면 기업 전체 이익과 현금 흐름이 크게 상승하게 되므로 장기적으로 이익과 현금 흐름은 감소하지 않을 것입니다.

한 기업이 수익성을 가져야하며, 인수 기업의 가치가 인수자의 가치보다 높지 않아야 하는 조건 하에 다른 기업을 인수할 때, 거래는 일반적으로 주당 기준으로 이익 창출입니다. 이러한 원칙은 이 경우에도 적용되며, Realty Income은 이 거래를 통해 주당 조정된 운영 자금 ("FFO")이 이 거래 덕분에 최소 2.5% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

간단한 계산 결과 이것이 합리적인 결정임을 시사합니다. 인수 프리미엄을 포함하더라도, Spirit Realty는 올해의 운영 자금 ("FFO")을 기준으로 10배 미만의 가격에 거래되고 있는 반면, Realty Income은 올해의 운영 자금을 기준으로 약 11.5배에 거래되고 있습니다. 자산을 구입하기 위해 11.5배의 배수로 자본을 발행하여 9.8배의 배수로 자산을 구입하는 것은 인수자에게 이익 창출적일 것입니다.

 

Spirit Realty 주주들은 이 거래에서 인수 프리미엄을 받았지만, 과도하게 큰 프리미엄은 아닙니다. 글을 작성하는 시점에서 주가는 9% 상승했습니다. 거래가 완료될 때까지 몇 가지 추가 잠재성이 있지만, 고정 환율 비율 때문에 Spirit Realty의 주가 성과는 Realty Income의 주가 성과에 의존합니다. 지난 몇 년 동안 Spirit Realty가 거래한 최고점과 비교하면 (때로는 50달러 이상), 현재의 약 35달러의 시사되는 인수 가격은 Spirit 주주들에게 과도하게 매력적이지는 않습니다. 그럼에도 불구하고, 부동산 투자 신탁(REIT) 가치 및 주가는 최근 몇 달 동안 경제적인 우려와 높아지는 이자율로 인해 하락했습니다. 따라서 현재 환경에서의 인수가 지난 몇 년 동안 본 주가 최고점에서 일어날 것으로 예상되지 않아야 합니다.

Realty Income와 Spirit Realty는 이 거래가 2024년 첫 번째 분기 어딘가에서 마무리될 것으로 믿고 있으며, 이 크기의 거래에 대한 합리적인 시점으로 보입니다.

 

 

Realty Income: 성장 이야기가 계속됩니다

 

Realty Income는 장기적인 관점을 취할 때 적어도 주주 가치를 시간이 지남에 걸쳐 창출하는 데 우수한 실적을 가지고 있습니다. 지난 해는 많은 다른 부동산 투자 신탁(REIT)과 마찬가지로 좋지 않았습니다.

Realty Income는 어셋 및 어셋 포트폴리오를 인수하는 방식과 전체 기업을 인수하는 방식 두 가지 주요 방법으로 사업을 확장하는 데 많은 중점을 두는 REIT입니다. 일부 투자자는 소득 투자에 강한 성장 중심을 원치 않을 수 있지만, Realty Income의 공격적인 성장 전략은 지금까지 투자자에게 매우 잘 작동해 왔습니다.

위 차트에서 볼 수 있듯이 Realty Income의 주식 수는 지난 10년 동안 240% 증가했습니다 - 오늘은 10년 전에 존재했던 100주당 340주가 있습니다. 그럼에도 불구하고 Realty Income의 주당 운영 자금 ("FFO") - REIT에 대한 가장 중요한 지표 중 하나 - 는 한 방향으로만 움직였습니다. 지난 10년 동안의 인수와 자산 매입, 그리고 유기적인 임대료 성장을 통해 Realty Income은 동일한 10년 동안 FFO를 450% 이상 증가시켰으며, 결과적으로 Realty Income의 주당 FFO에서는 60% 이상의 증가를 이룩했습니다. 좋은 배당 수익률을 가진 부동산 투자 신탁(REIT)에 대해 이 성장률은 상당히 매력적인 것으로 생각됩니다.

일부 매매적인 분석가와 투자자들은 Realty Income가 성장률을 높은 수준으로 유지하는 것이 어렵다고 생각했으며, 회사 자체가 커짐에 따라 특정 상대 성장률로 성장하는 것이 시간이 지남에 따라 어려워진다고 주장했습니다. 그러나 Realty Income은 지금까지 문제 없이 공격적인 성장 전략을 계속해왔습니다. 회사는 몇 년 전 VEREIT를 인수할 때 큰 인수를 추진했으며, 그 인수는 새 주식이 발행되었음에도 불구하고 Realty Income의 FFO 주당가 다시 최고 기록을 경신했습니다. 이 거래가 Realty Income이 보류 중인 Spirit Realty 인수에 대한 계획의 좋은 예시가 될 수 있을 것으로 예상하며, VEREIT의 성공적인 통합 덕분에 Spirit Realty 거래가 성공할 가능성은 상당히 높다고 생각합니다.

거래가 마무리되면 Realty Income은 관리 및 투자자 관계와 같은 분야에서 헤드카운트를 줄이는 등 일부 시너지를 얻을 수 있을 것입니다. 시간이 지남에 따라 거래의 이익 창출성은 증가할 것으로 생각합니다.

 

 

Realty Income: 저렴한 가격에 거래 중

올해 부동산 투자 신탁(REIT)의 많은 다른 종목들이 겪은 것과 마찬가지로 Realty Income Corporation 주가는 상당히 하락했습니다. 그럼에도 불구하고 Realty Income의 주당 운영 자금 ("FFO")가 올해 새로운 최고 기록을 달성할 것으로 예상됩니다. 이익의 상승과 주가 하락이 Realty Income의 가치를 가파르게 축소시켰습니다. 현재 회사는 단순히 2023년 전방 주당 FFO로만 11.3배에 거래됩니다. 이는 아직 Spirit Realty 인수로 인해 Realty Income의 FFO 주당에 미칠 영향을 고려하지 않았으며, 또한 Realty Income이 다가오는 분기 동안 경험할 유기적 성장을 아직 고려하지 않았습니다.

2024년에 시작하는 현재 FFO 주당 추정치를 보면, 두 달 후에 시작될 예정이며, 이 예상치를 Spirit Realty FFO 영향 가이드의 하한 값인 2.5%만큼 더 상향 조정하면, 2024년 FFO 배수는 단지 10.6이며, FFO 수익률은 9.4%에 해당합니다. 그것은 의문이 있는 자산을 보유한 보다 약한 REIT에 적절할 수 있지만, 이는 Realty Income과 같은 품질이 뛰어난 REIT에 대한 꽤 높은 FFO 수익률로 보입니다. 결국 회사는 우수한 성장 추세, 강력한 경기 불확실성 대비 능력, 건강한 재무 상태, 배당 아리스토크랫 지위 및 사무실이나 쇼핑몰과 같은 고위험 섹터에 중점을 두지 않는 자산 구조를 결합하고 있습니다.

과거에 Realty Income은 FFO 배수로 20까지 거래되었던 적도 있습니다. 나는 가까운 미래에 이런 일이 다시 일어날 것이라고는 생각하지 않습니다 - 지난 10년 동안의 이자율과 비교하여 높아진 이자율은 소득 투자자들이 주식을 추적할 필요가 없다는 의미입니다. 그러나 Realty Income과 같은 고품질 REIT는 이자율이 어느 정도의 시간 동안 고조 상태로 유지될 경우 장기적으로는 손쉽게 12배에서 15배의 FFO로 거래될 수 있습니다.

 

만약 Realty Income가 2025년에 FFO 13배로 거래한다면, 2025년 콘센서스 FFO 추정치를 사용하고 Spirit Realty 거래를 고려하여 2.5% 상향 조정한다면, 다음 두 년 동안 주가가 60달러 미만으로 상승할 수 있을 것입니다. 이는 주가가 약 30% 상승하고, 이에 더해 배당 수익률이 6.6%인 투자 수익을 창출할 것입니다. 과도한 가정 없이도 Realty Income은 다가오는 몇 년 동안 상당히 보상적인 투자가 될 수 있습니다.

물론, 이것이 반드시 일어날 것이라는 보장은 없으며, 만약 센티먼트가 좋지 않은 상태로 지속된다면 Realty Income Corporation 주식은 가까운 시일 내에 하락할 수도 있습니다. 그러나 현재 가격에서, 상당히 낮은 가치와 높은 초기 수익률을 가지고 있는 Realty Income은 저에게는 장기적으로 매력적인 투자로 보입니다.

 

 

 

출처ㅣ "Realty Income: 거대한 가치를 창출하는 훌륭한 Spirit Realty 거래"